موتور تورم مسکن

فرید قدیری/ روزنامه‌نگار
خلاصه وضعیت «بازار مسکن در نیم‌سال اول ۱۴۰۲» را در یک عبارت می‌‌‌توان اینگونه گفت؛ «رفت و برگشت قیمت مسکن». این عبارت البته بدون «توضیح تکمیلی» معنا و مفهوم آنچنانی ندارد و برای پیش‌بینی یا برآورد مشخصی از نیم‌سال دوم لازم است از این عبارت تا آنجا که می‌شود، رمزگشایی صورت بگیرد. بازار معاملات مسکن در تهران از اواخر سال گذشته تا اواسط بهار به‌شدت تحت‌تاثیر «چشم‌‌‌انداز صعودی تورم عمومی» و «انتظارات تورمی» در جامعه قرار داشت. در آن مقطع، تداوم رشد شدید نقدینگی از یک‌‌‌سو و نوسانات مثبت دلار ناشی از التهاب فضای عمومی در بازارها از سوی دیگر سبب شد تا تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک در سطح قابل‌توجهی فعالیت کند و البته در مقابل، میل به فروش در سطح پایین قرار بگیرد.
نتیجه فضای به‌وجودآمده در بازار مسکن طی پایان سال ۱۴۰۱ و ابتدای ۱۴۰۲، به رشد بیشتر قیمت مسکن در تهران و احتمالا در دیگر شهرهای بزرگ کشور منجر شد. اما این صعود از اواخر بهار متوقف شد و جهت رشد قیمت‌ها تغییر پیدا کرد. موتور تورم مسکن نه‌تنها در سال‌جاری، بلکه از سال ۹۷ تاکنون با دو نوع سوخت مرکب «شرایط سیاست خارجی» و «اوضاع اقتصاد کلان» فعالیت کرده است.
در مقاطعی مثل سال‌های ۹۷ تا ۹۹ تشدید ریسک غیراقتصادی و تشدید رشد نقدینگی، شتاب این‌‌‌ موتور را افزایش داده و به شکل «انعکاس اثر انتظارات تورمی» در بازار مسکن اسباب جهش‌‌‌های مکرر قیمت را به وجود آورده است و برعکس.زمزمه‌‌‌های «توافق موقت»، «توافق نانوشته» و عبارت‌‌‌ها و تحلیل‌‌‌هایی از این دست در جامعه از بهار امسال که با تحرکات دیپلماتیک (رفت و آمد مقامات کشورهای میانجی به ایران) شروع شد، به دلیل تداوم آن و بروز نشانه‌‌‌هایی از مثبت بودن این تحرکات همچون افزایش فروش نفت، باعث فروکش‌‌‌کردن نسبی انتظارات تورمی و در پی آن، کاهش و ثبات کاملا محسوس نرخ دلار شد.
دلار، کارگردان مستقیم تورم مسکن است؛ به این معنا که افراد، صعود یا نزول دلار را «دماسنج اوضاع» می‌‌‌دانند و خیلی زود با افت‌وخیز قیمت ارز متوجه می‌‌‌شوند که اقتصاد و سیاست به سمت بدتر شدن یا بهبود در حرکت است.طی حداقل سه‌ماه اخیر، آرامش نسبی در بازار مسکن حاکم بود و عطش آنچنانی برای خرید ملک وجود نداشت. سمت تقاضای مصرفی نیز نه‌تنها امسال، بلکه از همان سال ۹۶ تاکنون قدرت خرید خود را از دست داده است. بازار مسکن به این ترتیب در آستانه نیمه‌دوم سال، «توفان قیمت» ندارد و هیجان خرید هم در این بازار دیده نمی‌شود. هیچ آمار رسمی از میانگین قیمت هرمترمربع‌‌‌ واحد مسکونی در تهران وجود ندارد؛ اما به نظر می‌رسد سطح قیمت متوسط، در انتهای کانال ۶۰میلیون و ابتدای کانال ۷۰میلیون تومانی باشد.
در این صورت رشد نقطه‌‌‌ای قیمت چیزی در حدود بالای ۵۵ تا ۶۰‌درصد خواهد بود. این تورم نقطه‌‌‌ای مسکن از سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بیشتر، اما از سال‌های ۹۶ تا ۹۹ به‌مراتب پایین‌‌‌تر است. ادامه مسیر بازار مسکن در ماه‌‌‌های آتی با دو‌‌‌ سناریو قابل پیش‌بینی است. سناریوی اول، ادامه مسیر سه‌ماه اخیر است. این سناریو‌‌‌ در صورتی که «موضوع تحریم‌‌‌ و برجام» به جای توقف در فاز خوش‌بینی ناظران، در مسیر رو به پیشرفت (حل مساله) حرکت کند، می‌‌‌تواند قابل تحقق باشد. منظور از رو به پیشرفت بودن چیست و چرا این فاکتور در معادلات بازار مسکن نقش دارد؟ برای پاسخ به این سوال لازم است سناریوی دوم مطرح شود. سناریوی دوم اینگونه است که «موضوع برجام و تحریم» به‌عنوان ریسک غیراقتصادی از نگاه فعالان اقتصادی در فازی قرار بگیرد (فاز برزخ) که دو‌‌‌ برداشت متضاد از هم، نسبت به آن شکل بگیرد. بازار مسکن سابقه مواجهه با چنین فازی از ریسک غیراقتصادی را داشته است.
در سال ۱۴۰۰ بازارها (و اقتصاد) در شرایطی قرار داشتند که گروهی انتظار داشتند دولت سیزدهم‌‌‌ برای حل تحریم‌‌‌ها و احیای برجام، تلاش می‌کند و این چالش به‌زودی به نتیجه می‌رسد. اما گروهی هم حل مساله در سال اول را بعید می‌‌‌دانستند. نتیجه آن شد که تقاضای سرمایه‌‌‌ای‌‌‌ که همچنان از انتظارات تورمی نگران بود، ریسک سرمایه‌گذاری در جایی مثل بازار دلار یا سکه را به‌خاطر محتمل دانستن توافق، بالا تشخیص داد؛ اما چون به دنبال سیو ارزش واقعی سرمایه خود بود، جایی امن‌‌‌تر از بازار ملک پیدا نکرد. در سال ۱۴۰۰ بازدهی بازار مسکن براساس همین رفتارها از بازارهای موازی بالاتر قرار گرفت. بنابراین چنانچه در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو، «پازل اتمام ریسک غیراقتصادی» مثل ماه‌‌‌های اخیر، یکی‌‌‌یکی در حال تکمیل باشد، عملا فاز برزخی در بازارها وجود نخواهد داشت و بازار مسکن هم مانند بازارهای دیگر از هجوم تقاضای سرمایه‌‌‌ای در امان خواهد بود.
این امر باعث می‌شود که قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کند یا دست‌‌‌کم قیمت واقعی افت داشته باشد. اما در صورتی که انتظارات وارد فاز برزخ شود، بازار مسکن بار دیگر شرایطی مشابه ابتدای سال را پیدا خواهد کرد. بازار مسکن علاوه بر این موضوع با یک چالش درونی هم‌‌‌ دست و پنجه نرم‌‌‌ می‌کند و آن «تورم ساخت» است. رشد قیمت مصالح ساختمانی همچنان در سطح بالایی است. هزینه مربوط به دستمزد کارگر ساختمانی هم مساله دیگری است. از طرفی قیمت زمین مثل مسکن کاهش آنچنانی پیدا نکرده است و بازار زمین برای سرمایه‌گذاران‌‌‌ ساختمانی‌‌‌ بسیار داغ است. تناسب قیمت زمین و مسکن در تهران به‌هم خورده و این، بر حاشیه سود ساخت‌وساز تاثیر مخربی گذاشته است. مجموع این شرایط مانع افزایش میل به ساخت‌وساز می‌شود. تداوم این روند می‌‌‌تواند بر کمبود عرضه نوساز در بازار فروش تاثیر منفی بگذارد.
به نظر می‌رسد تورم ساخت با کاهش تورم عمومی آرام بگیرد. موتور تورم مسکن فعلا از ناحیه رشد نقدینگی‌‌‌ در امان است. نرخ رشد نقدینگی طی دوسال گذشته تا نزدیک به دو برابر نرخ میانگین تاریخی (۲۷درصد) صعود کرد و اثر چشمگیری بر نرخ رشد قیمت مسکن گذاشت؛ اما در حال حاضر که به سطح میانگین‌‌‌ بلندمدت خود بازگشته است، تهدیدی برای تورم مسکن ندارد (البته به شرط پایداری).
منبع: دنیای اقتصاد